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基礎設施REITs會是給信托公司開的一扇窗嗎?


  2020年4月30日,中國證監會和國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)(以下簡稱證監發40號文)。

  自2017年以來,金融監管部門對于信托業的監管日趨嚴厲,不斷以文件和窗口指導形式要求信托壓降通道業務,壓縮房地產信托 業務(防止信托資金違規流入房地產市場),2020年以來又要求信托公司 控制融資業務規模。所有這些監管政策和措施的目標都是促使信托公司回歸本源業務,更好地服務實體經濟。對于信托公司而言,通道業務、房信業務、融資業務這些門在逐漸關閉或收緊;那么,此次證監發40號文的出臺,會是給信托公司開的一扇窗嗎?

  證監發40號文的主要內容

  證監發40號文首先明確了推進基礎設施REITs試點的重要意義:有效盤活存量資產,填補當前金融產品 空白,拓寬社會資本投資渠道,提升直接融資比重,增強資本市場 服務實體經濟質效。

  其次對基礎設施REITs試點的項目提出了要求,包括項目的重點區域,項目的重點行業,優質項目的條件(項目權屬、進度,項目現金流及市場前景,項目發起人等),以及資金用途管理。

  接下來對基礎設施REITs試點工作進行了安排:一是明確短期內由取得公募基金管理資格的證券公司 或基金管理公司 作為基礎設施REITs的設立人,以公募方式發售,并可依規申請在證券交易 所上市交易。二是省級發改委對項目出具專項意見,國家發改委推薦項目,證監會、滬深證券交易進行注冊、審查。三是證監會制定公開募集基礎設施證券投資 基金相關規則。

  REITs的發展歷程及與信托的淵源

  REITs 的前身最早是由荷蘭于1822年最先提出的,但正式的概念是由美國具體化實踐的。美國國會最初設立REITs的目的是促使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。1960年,美國政府同意設立權益型REITs,是標志是《美國國內稅收法案》頒布。目前,美國是世界上REITs市場最發達、最成熟的國家,其REITs產品的市值規模占全球的一半以上,且大部分在證券交易所上市交易。

  REITs 的第二大市場是澳大利亞。1971年澳大利亞推出第一只房地產信托投資 產品(LTP),在最初的20年間,房地產信托投資產品以未上市產品為主,二十世紀90年度初,澳大利亞政府允許其在二級市場上市交易。至2017年底,澳大利亞大利亞共有59只REITs,總市值約為1020億美元 。

  由于REITs所具有的優勢,各國紛紛向美國學習,日本、新加坡、中國香港、法國等大力發展REITs市場。截至2017年底,全球共有37個國家和地區建立了REITs市場,總市值約為2萬億美元,其中日本市場規模與澳大利亞基本相當。

  根據相關學者統計、整理,全球10種產業REITs占比中,零售、住房和基礎產業分別為前三名。其中零售REITs占比最大為17%,住房REITs占比第二為14%,基礎設施REITs占比第三為11%。

  經過近60年的發展,REITs已經在美、歐、日等多個國家的金融體系中扮演了重要角色,為相關產業發展籌集了大量資金,并為普通老百姓 (行情603883,診股 )提供了合適的低門檻投資渠道。

  從世界各國REITs的設立主體來看,信托機構 在其中扮演了重要角色。在美國,房地產REITs起源于馬塞諸塞州商業信托;目前,美國REIT s的托管者也主要是信托投資公司 和商業銀行。REITs按照投資形式分為公司型、契約型和混合型。在國際上,契約型REITs主要根據所在國家的信托法 發行設立,對信托財產的運用收益分配嚴格按照信托法律執行。在新加坡,REITs的受托人也主要是信托公司或銀行。對于其他國家,信托機構也在REITs中扮演了重要角色。

  基礎設施REITs為信托公司提供的業務機會

  近幾年來,信托公司面臨監管環境趨嚴、業務轉型升級 等壓力,傳統業務發展空間不斷受到壓縮。基礎設施REITs在我國的開展,將為信托公司提供新的廣闊業務機會。

  根據證監發40號文,基礎設施REITs試點項目優先支持:倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵試點:信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業 集群、高科技產業園區、特色產業園區。

  在以上所列的優先支持和鼓勵試點的項目中,信托公司均已有業務分布,尤其是在投資量大的倉儲物流、收費公路、市政工程、污水處理 、產業園區建設等方面現有業務布局較多,這些領域屬于基礎產業信托的主要服務領域。信托公司利用自己的資金募集優勢和制度靈活優勢,為這些項目的業主、施工單位、運營方提供金融服務。

  隨著證監發40號文的印發,將以這些項目作為基礎資產發行基礎設施REITs。由于信托公司與這些項目的相關方前期也已有較多的合作,再由信托公司作為設立人,為這些項目發行基礎設施REITs,則在前期雙方已有合作和互信的基礎,實施REITs具有良好的合作基礎。

  并且,隨著試點工作的推進,將會有更多領域的項目能夠發行基礎設施REITs。以后,也有可能對房地產行業的項目發行房地產REITs,改變目前信托公司直接為單個、具體的房地產項目提供融資的狀況,優化整個房地產行業的融資模式和運行模式。

  信托行業 應對基礎設施REITs試點工作予以足夠重視,爭取政策支持,努力開拓基礎設施REITs這一業務藍海。

  信托公司要實施基礎設施REITs應具備的條件、能力建設及業務模式

  根據證監發40號文的要求,基礎設施REITs將采取公開發售基金份額募集資金,且由證監會、滬深證券交易所對REITs的發行進行注冊、審查;這些,對信托公司而言都是挑戰。

  首先,由于長期以來信托公司都是以私募 方式發行信托計劃,未實施過公募業務。雖然2018年4月由中國人民銀行 等四部委聯合印發的《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》(俗稱資管新規)對所有資管業務統一監管標準、進行統一監管,并且將資管業務劃分為私募和公募;理論上講,信托公司也可以開展公募業務。但是,信托行業的資管新規實施細則尚未出臺,仍以2009年2月開始施行的《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》指導信托資金信托業務開展。故信托公司要想實施基礎設施REITs,首先要取得公募業務資格。

  其次,目前信托公司由銀保監會 進行監管,與證監會工作聯系較少。根據證監發40號文,在基礎設施REITs階段,由證監會負責基礎設施REITs的注冊、審查。證監會和銀保監會是不同的兩個監管體系,信托公司以前受銀保監會監管,與證監會基本無工作聯系。在試點期間,信托公司如要開展基礎設施REITs工作,需要與證監會、滬深證券交易所建立工作聯系,接受銀保監會和證監會的雙重監管和工作指導。在試點工作結束后,則要看后續的工作安排和監管部門的工作分工。

  再次,信托公司在信息系統建設和信息披露方面還需加強能力建設。長期以來,信托公司業務個性化特征明顯,以私募方式發行信托產品 。信托公司在信息系統建設方面投入較少、信息化進程上與公募基金公司 、券商 、銀行相比有較大差距;且信托公司私募發行信托產品,每個信托項目所面對的投資者數量較少,加之信托行業長期以來存在“剛性兌付”的習慣做法,導致信托公司對于信息披露工作也不夠重視,信息披露方面也存在一些的不足之處。

  第四,信托公司要根據證監發40號文的要求探尋參與基礎設施REITs的業務模式。證監發40號文明確在試點初期,由取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司作為基礎設施REITs的設立人。因此,在試點初期,信托公司應與證券公司及基金管理公司進行合作,利用此前為相關項目提供金融服務的良好基礎,在這些項目發行基礎設施REITs時,以證券公司及基金管理公司作為設立人,信托公司尋找自身合適的角色和定位,做好相關工作、獲取自己應有的收益。同時,應積極向金融監管部門反映,爭取在試點工作推進到一定階段時將信托公司也作為基礎設施REITs的設立人,以便信托公司能夠獨立實施基礎設施REITs項目。

  REITs翻譯過來就是不動產信托投資基金,名字中就有“信托”二字,且國際上大部分發達國家和地區信托公司是實施REITs業務的主要金融機構。在基礎設施REITs試點初期,信托尚未被納入作為REITs的設立人。如果信托公司缺位我國的REITs業務,則不能不說是我國信托業甚至是我國這個金融體系的一個遺憾。因此,在國家政策制定層面,建議下一步將信托公司作為REITs的設立人,以促進信托公司業務回歸本源,優化信托公司在我國金融體系中的定位。同時,建議信托公司加強能力建設,使自身盡快具備實施REITs業務的相關條件,做好相關準備工作,待時機一成熟即實施REITs業務,開拓REITs這一業務藍海。

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